Monsieur le ministre, en raison de la crise sanitaire, la pression immobilière s'est accentuée dans de nombreuses communes littorales, notamment aux Sables-d'Olonne, en Vendée.

Déjà impacté par l'attrait que représente le bord de mer pour des personnes souhaitant y passer leur retraite, le marché de l'immobilier aux Sables-d'Olonne se caractérise par une raréfaction des biens à la vente, couplée à l'inflation du prix au mètre carré : l'augmentation a été de 11 % en un an et de 37 % en cinq ans ! La difficulté de trouver des biens en location à l'année s'est encore accrue du fait du développement des sites de location de particulier à particulier, comme Airbnb, par exemple.

Ainsi, faute de biens disponibles à la location ou à des prix de vente raisonnables, des actifs et leurs familles ne peuvent s'installer dans les communes littorales où ils travaillent à l'année ou en saison.

Vous en conviendrez, monsieur le ministre, il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d'accès au logement dans le parc résidentiel existant. Or telle est la définition d'une « zone tendue ».

Pourtant, ne peuvent être considérées comme zone tendue que les communes constituant une aire urbaine de plus de 50 000 habitants. Le critère de population ne semblant plus être cohérent au regard de la situation de nombreuses communes littorales et la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires pouvant constituer une première réponse pertinente, je vous demande de prendre l'engagement de modifier les critères de classement, afin d'étendre la liste des communes en zone tendue, notamment pour la ville des Sables-d'Olonne.

Réponse de M. Jean-Baptiste Djebbari, ministre délégué auprès de la ministre de la transition écologique, chargé des transports

Madame la sénatrice Billon, l'article 232 du code général des impôts prévoit que le périmètre d'application de la taxe sur les logements vacants (TLV) comprend les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement.

Par ailleurs, pour inciter à l'affectation des logements à la fonction de résidence principale, l'article 1407 ter du code général des impôts permet aux communes appartenant à la zone d'application de la TLV de majorer la part de cotisation de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Le Gouvernement partage l'analyse que vous faites, à savoir que des territoires hors des grandes agglomérations peuvent présenter des marchés immobiliers tendus, en particulier dans les zones touristiques littorales.

Ces zones se caractérisent par une forte proportion de résidences secondaires et de logements dédiés à la location meublée touristique, pouvant induire des prix de l'immobilier dépassant les capacités financières de la population locale et une attrition du parc de résidences principales.

Les Sables-d'Olonne entrent dans ce cadre, avec un loyer voisin de 13 euros par mètre carré et des prix tournant autour de 4 800 euros par mètre carré, un niveau bien supérieur à celui de certaines métropoles en zones TLV.

L'abaissement, voire la suppression, du seuil de population pour le classement en zone TLV peut ainsi apparaître comme une mesure pertinente. Elle nécessiterait néanmoins une disposition en loi de finances.

Pour mémoire, le seuil de population de la zone d'urbanisation continue a déjà été abaissé par la loi de finances initiale pour 2013. Il était auparavant fixé à 200 000 habitants.

Si l'application de la taxe sur les logements vacants et la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peuvent apporter des solutions, l'impact de ces instruments fiscaux est difficile à évaluer.

D'autres outils peuvent être mobilisés en ce sens, dont la commune des Sables-d'Olonne s'est d'ailleurs emparée. Pour la régulation des meublés de tourisme, l'autorisation de changement d'usage et le numéro d'enregistrement peuvent être rendus obligatoires par décision du conseil municipal ou de la communauté de communes.

Les collectivités concernées peuvent participer au plan national de lutte contre les logements vacants, autre moyen d'accroître l'offre de logements en résidence principale.

Réplique

Merci de vos réponses, monsieur le ministre.

Aujourd'hui, l'agglomération des Sables-d'Olonne compte 53 622 habitants. Sa situation peut s'étendre à d'autres collectivités littorales.

J'ai rencontré le maire des Sables-d'Olonne et le cabinet de Mme Wargon, qui s'était engagée à ce que ces dispositions figurent en loi de finances. Un an après, aucune décision n'a été prise. Il est urgent d'intervenir pour toutes les villes littorales, notamment Noirmoutier, Les Sables-d'Olonne et de nombreuses autres villes.

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