Madame la ministre, comme le prévoit l'article 1605 nonies du code général des impôts (CGI), une taxe sur la première cession d'un terrain rendu constructible s'applique indifféremment de la qualité du cédant, qu'il soit une personne physique ou morale. À ce titre, une commune doit acquitter la taxe dès lors qu'elle réalise une plus-value sur la vente d'un terrain qu'elle aura rendu constructible.

Or la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Ainsi, l'ensemble des travaux inhérents à la viabilisation du ou des terrains, les études d'urbanisme et autres frais engagés pour la réalisation d'un lotissement, par exemple, ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

L'augmentation du prix de vente du terrain, qui permettrait d'imputer indirectement la taxe afin que la commune ne réalise pas une opération déficitaire, ne constitue pas une solution de substitution pertinente pour de nombreuses communes rurales qui souhaitent développer leur territoire et qui manquent de logements pour répondre aux besoins des salariés des entreprises environnantes. Cela est d'autant plus irréaliste dans le cas de logements sociaux.

Les débats que nous avons eus hier soir sur l'urbanisme et le logement attestent des difficultés et des freins rencontrés par de nombreuses communes, lesquels s'ajoutent au désintérêt des opérateurs.

C'est pourquoi, madame la ministre, je vous demande s'il est envisageable de revoir la méthode de calcul de la taxe prévue à l'article 1605 nonies du CGI.

Réponse de Mme Brigitte Bourguignon, ministre déléguée auprès du ministre des solidarités et de la santé, chargée de l'autonomie.

Madame la sénatrice Annick Billon, comme vous l'indiquez, la taxe prévue à l'article 1605 nonies du code général des impôts s'applique aux cessions de terrains nus rendus constructibles.

Les cessions de terrains nus faisant l'objet d'un lotissement sont soumises à cette taxe, qui s'applique quelle que soit la qualité du cédant – personne physique ou personne morale de droit privé ou de droit public – et sans égard pour le régime fiscal de celui-ci. La taxe est assise sur un montant égal au prix de cession diminué du prix d'acquisition. Ce prix d'acquisition correspond au prix stipulé dans l'acte ou, à défaut, à la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant. Le prix de cession est calculé d'après les mêmes règles que celles qui sont applicables en matière d'imposition des plus-values immobilières à l'impôt sur le revenu.

Ainsi, ce prix de cession peut être réduit, sur justificatifs, du montant de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et de certains frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession. Les frais engagés pour la cession peuvent donc être déduits, sous réserve qu'ils soient explicitement listés par le code général des impôts. Par exemple, peuvent être déduits les frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, les frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession, les honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable au permis de construire ou encore les frais de mainlevée d'hypothèque. En revanche, ce droit à déduction ne s'étend pas, comme à l'impôt sur le revenu, à des dépenses telles que les frais de viabilisation des terrains cédés, qui ne sont pas directement liés à la cession. Par ailleurs, il convient de relativiser les inconvénients de ces règles de calcul pour les collectivités.

Tout d'abord, cette taxe ne s'applique que lorsque le rapport entre le prix de cession et le prix d'acquisition ou la valeur vénale est supérieur à 10, c'est-à-dire pour les plus-values substantielles. Ensuite, les règles de calcul de la taxe assurent que le montant dû ne soit pas trop élevé, via un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la huitième année suivant la date à laquelle le terrain a été rendu constructible, avec des taux modérés. Il est difficilement envisageable de modifier ces règles uniquement pour les collectivités, qui ne constituent que des redevables de la taxe parmi d'autres, au risque de créer une rupture d'égalité devant l'impôt. En outre, autoriser la déduction des frais de viabilisation serait incohérent avec les objectifs de cette taxe, qui, je vous le rappelle, a pour effet de freiner la transformation de terres agricoles en terrains à bâtir. Son produit est ainsi affecté à un fonds qui finance des mesures en faveur de l'installation et de la transmission en agriculture.

Ma réplique

Vous affirmez que ces contraintes sont prévues pour limiter la consommation de terres agricoles. Or cette dernière est d'ores et déjà limitée dans les documents d'urbanisme, plans locaux d'urbanisme (PLU) et schémas de cohérence territoriale (SCoT). Comme je l'ai dit, il existe des dérogations, mais celles-ci sont bien souvent inapplicables aux communes qui souhaitent les faire valoir. Bien entendu, nous ne demandons pas que les communes puissent se soustraire au paiement de l'impôt. Nous demandons simplement qu'elles aient la possibilité de développer du logement, notamment social.

Je pense à certaines communes de Vendée, comme Les Brouzils ou encore Pouzauges, laquelle compte énormément d'entreprises, notamment d'entreprises de taille intermédiaire (ETI), et un certain nombre de salariés qui ne trouvent pas de logement. Les communes ont besoin de produire du logement et de viabiliser les terrains. Elles n'en ont pas les moyens, ces travaux représentant un coût substantiel.

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