Mercredi 27 mars, le Sénat a voté définitivement le projet de loi relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement.

Pourquoi ce texte ?

Qu’il s’agisse du vieillissement des bâtiments, de la paupérisation des propriétaires occupants ou bailleurs, de l'incapacité à prendre des décisions collectivement ou encore du fait d'acteurs malveillants, les copropriétés peuvent être en difficulté et se dégrader au point de nécessiter l'intervention des pouvoirs publics. Dans les grands ensembles, certains quartiers prioritaires ou des centres villes anciens, cela peut prendre des proportions très importantes, nécessiter de lourds moyens financiers et juridiques. De plus, les procédures actuelles sont lourdes et très longues (10 à 20 ans).

L'objectif du présent projet de loi est de pouvoir gagner en agilité et en efficacité. Il prévoit donc une série de mesures pour rénover l’habitat dégradé afin de :

• permettre une intervention en amont d’une dégradation définitive et favoriser les opérations d’aménagement stratégiques ;
• accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les grandes opérations d’aménagement.

Parmi les dispositions principales du texte figurent :

• le fait d’ouvrir la possibilité pour toutes les copropriétés de souscrire un prêt collectif pour le financement de travaux essentiels et de rénovation énergétique ;
• la création d’une nouvelle procédure d’expropriation des propriétaires de logements frappés par un arrêté de police, avant que la situation devienne irrémédiable avec la démolition de l’immeuble ;
• la clarification du régime applicable au droit de préemption urbain pour lutter contre l’arrivée de marchands de sommeil dans les ensembles déjà en difficulté.

Les apports du Sénat

Des mesures pour faciliter le travail des maires :

• inscription dans les missions de l’Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT) du conseil aux collectivités territoriales en faveur de la rénovation de l'habitat dégradé, notamment lorsque celles-ci n'ont pas de services techniques importants ;
•  possibilité d'exiger la réalisation d'office d'un diagnostic structurel des immeubles dégradé aux frais des propriétaires dans les zones d'habitat dégradé et dans les centres villes anciens ;
• sécurisation juridique de la nouvelle procédure d’expropriation des immeubles insalubres à titre remédiable, tant pour les opérateurs que pour les occupants ;
•  possibilité pour les maires de mettre en conformité d’office les constructions contraires aux règles d’urbanismes, lorsqu’elles sont dangereuses ;
• simplification de l’utilisation de constructions temporaires pour assurer le relogement temporaire des occupants dans le cadre d'opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé ;
• mise à disposition gratuite des communes les biens confisqués aux marchands de sommeil pour réaliser des logements ;
• attribution aux communes ou EPCI compétents du bénéfice des amendes en matière de permis de louer.

Des mesures pour mieux lutter contre les marchands de sommeil :

• renforcement des permis de louer et de diviser, avec notamment la possibilité pour les maires de refuser, au cas par cas, des permis de louer en cas de détournement de la réglementation sur les colocations à baux multiples ;
• renforcement des sanctions en cas de congés abusifs donnés aux locataires, dès l’engagement de la procédure contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de police de l’habitat ;
• obligation pour le propriétaire de proposer un relogement pérenne aux occupants d’un logement frappé d’un arrêté de police de l’habitat, au bout de trois ans.

Des mesures pour faciliter le redressement des copropriétés :

• amélioration de l’information des banques et des cautions sur la situation financière de la copropriété et des copropriétaires dans le cadre du nouveau prêt collectif pour leur permettre de s’y engager ;
• clarification des missions et des conditions d’agrément des futurs "syndics d'intérêt collectif".

Des mesures pour accélérer le règlement des désordres immobiliers résultant des indivisions successorales dans les territoires ultramarins :

• possibilité de recourir à un acte de notoriété pour l’établissement de la qualité d’héritier, facilitant l’atteinte du seuil des 50 % des indivisaires prévu par la loi Letchimy de 2018 pour procéder à une vente ou un partage ;
• meilleure sécurisation des partages conventionnels effectués de bonne foi, en cas d’omission d’un héritier.

Le jeudi 14 mars 2024, la commission mixte paritaire (CMP) est parvenue à un accord.

Le Sénat a adopté les conclusions de la CMP le mercredi 27 mars 2024.

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